선순위위장임차인의 대항력은 무상임대차확인서와 배당배제신청서만 제출되면 무효?

부동산경매 선순위 위장 임차인(가장임차인)이란?

부동산 경매 투자를 하다보면 선순위 위장 임차인(허위 가장임차인) 이란 말을 많이 들어 보셨을 겁니다. 주로 주거용 아파트 또는 빌라등에서 보여지는것 인데요. 이러한 경우는 보통 선순위 위장 임차인이 가족일 가능성이 매우 많습니다.

즉 A란 사람이 집주인이며 채무자인데, B를 전입시켜놓고 경매가 시작되면 B가 대항력 있는 임차인인것처럼 꾸며서 경매방해를 하는 행위를 말합니다.

당연히 경매참여자들은 B라는 대항력 있는 세입자가 있기 때문에 경매입찰을 포기하게 되는것이죠. 그래서 유찰이 많이 될것 입니다.

그럼 선순위위장임차인(허위 가장임차인)을 어떻게 가려내는게 좋으며 어떤 헛점을 공략해서 대항력을 주장하는 세입자를 무너뜨리고 큰 수익을 볼 수 있을까요? 해답은 세입자의 무상임대차확인서와 채권자의 배당배제신청서에 있습니다. 아래 글에서 부동산경매 무상임대차확인서와 배당배제신청서등에 대하여 자세히 설명 드리겠습니다.

 

 

무상임대차확인서란 무엇일까?

아래 소개하는 사건은 취하가 된 건 입니다만 공부자료로써 좋아보여 여러분들께 소개 합니다. 대전에 위치한 소형 오피스텔 건물로써 어머니인 A가 집주인이자 채무자, B가 딸이자 세입자, C가 오피스텔 최초 매도인 입니다.

B인 딸은 C와 전세계약을 체결 합니다. 당시에는 C가 집주인 이었던 것이죠. 그러나 C는 A인 엄마에게 오피스텔을 매도 합니다. 바로 B의 전세금을 떠앉는 조건으로 말이죠. 당연히 친딸이고, 친딸에게 안정적인 주거환경을 만들어 주고자 매수 했을겁니다.

그리고 A인 엄마는 이후 부산에 위치한 한 대부업체에 근저당을 설정하고 오피스텔 담보대출을 실행 합니다. 그런데 그거 아시나요? 내가 빌릴 부동산에 선순위세입자가 있다면 은행이나 대부업체는 절대로 대출을 실행해주지 않습니다. 즉 B는 이미 해당 오피스텔의 세입자인데, 은행이 세입자보다 후순위가 되는데 대출을 해줄리가 없죠.

그런데 대출이 나왔다는것은 뭘까요? 바로 무상임대차각서를 제출했기 때문 입니다. 무상임대차각서(무상임대차확인서)란, 내가 근저당을 설정하고 돈을 빌릴 담보가되는 부동산에 세입자가 있다면 대출이 나오지 않기 때문에, 세입자에게 무상으로 내 부동산에 거주하고 있다는 각서를 받아 은행에 제출하게 되는것 입니다. 그렇게 되면 은행은 그 무상임대차확인서를 토대로 대출을 실행해주게 됩니다.

남남이면 불가능하겠지만 가족이기 때문에 가능한 일이겠죠? 그렇다면 당연히 B는 무상임대차각서를 작성하여 제출한 세입자가 되는것 입니다.

잠깐 참고의 말씀드리자면 전세에 사시는 분들 반드시 아셔야 할것이, 집주인이 대출을 실행하게 무상임대차확인서를 작성해달라는 부탁을 받는다면 즉시 거절해야 합니다. 의외로 이런 피해들이 많습니다.

 

무상임대차각서를 제출했다면 대항력을 주장할 수 없을까?

대법원판례 2016다228215에 의하면 임차인이 작성한 무상임대차확인서에 비롯된 매수인의 신뢰가 매각절차에 반영된 경우, 임차인이 매수인의 건물인도청구에 대하여 대항력 있는 임대차를 주장하여 임차보증금반환과의 동시이행을 항변하는 것은 금반언 또는 신의성실의 원칙에 반하여 허용될수 없다 라고 판결 하였습니다.

즉 무상임대차확인서가 경매게시 이후 채권자로부터 법원에 제출이 되었다면 경매참여자는 이를 토대로 무상임대차인 것을 인지하고 경매에 참여할 수 있고, 세입자는 낙찰 이후 낙찰자에게 보증금반환을 요구할 수 없다는것 입니다.

다만 만약 진흙탕싸움으로 번지면 소송까지 가는 일이 생길 수 있겠지만 욕심이 나는 물건이라던지 좋은 가격에 낙찰이 된 물건이라면 소송까지 불사하면서 큰 수익을 내볼만한 것이죠.

 

배당배제신청서란?

부동산경매의 배당배제신청이란 허위의 가장 임차인이 본인이 대항력이 있는 임차인임을 거짓으로 주장하며, 낙찰금액중 자기 보증금을 요구하는일이 있을 때 배당배제신청서를 법원에 제출하여 "허위 가장임차인에게 배당금을 지급하지 말것" 을 법원에 요구하는것 인데요.

보통 배당배제신청서를 작성하여 제출하는곳은 해당사건의 경매신청인, 즉 채권자게 되는 경우가 많습니다. 당연히 채권자는 얼른 경매절차가 종결되어 내가 빌려준 돈을 회수해야 할텐데, 허위의 가장 임차인이 본인의 권리를 거짓으로 주장하며 낙찰금액중 일부를 가져간다면 채권자 입장으로써는 빌려준 돈 일부를 못받게 되는 셈이기 때문에 법원에 배당배제신청을 하게 되는것 입니다.

무상임대차확인서/선순위위장임차인/배당배제신청서 뜻은?

부동산경매 무상임대차확인서/선순위위장임차인/배당배제신청서 뜻은?

위 표는 법원경매게시 이후의 해당 사건의 문건송달내역 입니다. 위에서 설명드린 사건은 경매게시이후 채권자가 배당배제신청서 및 무상임대차확인서를 법원에 제출하지 않았습니다.

경매참여자는 위장임차인일것을 100% 확신하고 낙찰을 받았다가, 채권자가 법원에 배당배제신청서와 무상임대차확인서가 제출되지 않은것을 알아차리고 법원에 매각불허가신청을 한것 입니다.

이후 채권자는 22년 4월 1일에 법원에 배당배제신청서와 더불어 무상임대차확인서를 제출한것 이죠. 따라서 위장임차인의 어머니이자 집주인인 A씨는 채권자가 법원에 제출한 무상임대차확인서와 배당배제신청서를 열람하고는 채권자와 어떤 딜이 있었는지 모르겠지만 채권자가 경매를 취하 하게 된 케이스 입니다.

당연히 해당 서류가 제출이 된다면 본인 소유의 오피스텔이 낙찰되더라도 낙찰자에게 어떠한 요구도 할 수 없을테니까요.

이렇게 선순위 가장 임차인을 가려내어 부동산경매로 큰 수익을 내보시기 바랍니다.

부동산경매 선순위위장임차인(가장임차인) 및 배당배제신청서와 무상임대차확인서 글이 도움이 되셨다면 아래 로그인이 필요 없는 ♡ 클릭 부탁 드립니다. 감사합니다.

 

당신께 도움이 되는 포스팅

[자유게시판/정보] - 국세 납세 완납 증명서 발급방법과 인터넷 발급받는 곳은?

[금융관련/부동산 및 경매] - 아파트 경매 낙찰가율 하락. 부동산 시장 하락 징후?

[자유게시판/정보] - 카카오뱅크 전세자금대출 후기 및 반드시 알아야할 3가지

[자유게시판/정보] - 건강보험 자격득실 확인서 발급받는 4가지 신청 방법

[자유게시판/정보] - 오피스텔 사업자 포괄 양도양수 폐업 방법(10년내 매도시)