강제경매 및 임의경매중 배당요구로 인한 전세권 인수여부 총정리!

전세권자가 신청한 경매는 대항력이 있을까?

부동산 경매를 하시다 보면 전세권자가 법원에 신청한 경매건들을 보실 수 있습니다. 대부분 전세권을 설정해두고 살던 임차인 또는 법인이 보증금을 돌려받지 못해 신청하는 경매들 인데요. 경매에는 임의경매와 강제경매가 있습니다. 전세권을 설정한 사람은, 자신의 전세권으로 임의경매를 신청할 수 있는데, 간혹 법원에서 판결을 받아 강제경매를 넣는 경우도 있습니다. 이 둘의 차이는 무엇일까요? 그리고 대항력이 소멸되는 경매는 어떤걸까요? 매우매우 중요 합니다.

이번 포스팅에서는 전세권자의 강제경매와 임의경매중 어떤 경매가 대항력이 소멸하고, 또 어떤 경매가 보증금을 인수해야 하는지 설명드리고, 배당요구 여부와 관련하여도 인수 및 소멸이 어떻게 되는지 총 정리를 해드릴테니 이 글을 읽고 성공 투자하시길 바랍니다. 지금 확인 하세요!

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전세권자의 임의경매와 대항력 소멸사례는?

가장 흔하게 볼 수 있는 사례 입니다. 전세권자는 임차인이 전세기간동안 해당 부동산에 전세권을 설정하였기에 전세권만을 가지고 경매를 신청할 수 있는것 입니다. 전세권은 물권이므로, 해당 전세권을 타인에게 양도하거나 담보로 제공할 수도 있습니다.

여담이지만 많은 분들이 전세권이 최강의 대항력이라 생각하시는데 오산 입니다. 가장 중요한것은 전입신고와 확정일자 입니다.

아무튼 만약 전세권자가 임의경매를 신청했다면 "경매신청 그 자체가 배당요구" 이므로, 배당요구를 한것과 동일하며, 때문에 내가 못돌려 받은 보증금보다 낙찰가가 낮더라도 매수자에게 못돌려 받은 보증금을 요구할 수 없게 됩니다. 즉 대항력이 없는것 입니다.

즉 내가 못돌려 받은 보증금이 1억원, 낙찰가가 8천만원 이라면 낙찰가 8천만원중 경매비용을 제한 나머지를 우선 배당받게 되며(다른 권리가 없을 경우) 나머지는 낙찰자에게 대항할 수 없게 되는것 입니다.

여기서 포인트는 바로 "배당요구" 되겠습니다. 또한 배당요구를 배당요구종기일 이내에 했는지 반드시 체크해야 합니다만, 전세권자가 신청한 임의경매의 경우 앞서 설명드린대로 경매신청 자체가 배당요구 이므로 따로 보시진 않아도 됩니다.

배당요구가 포인트라고 말씀드렸는데요. 부동산경매로 큰 돈을 벌 수 있는 꿀팁이 계속해서 있으니 반드시 글을 끝까지 읽으셔야 합니다. 아래 배당요구와 관련한 전세권자 강제경매 사례를 꼭 읽어 주세요.

 

 

전세권자의 강제경매의 경우 전세권은 인수될까?

전세권자가 강제경매를 신청하는 경우는 매우 드뭅니다. 전세권자는 굳이 판결까지 받지 않아도 임의경매를 신청할 수 있기 때문 인데요. 만약 전세권자가 강제경매를 신청하고 배당요구를 하지 않았더라면 못돌려 받은 보증금을 낙찰자에게 요구할 수 있는 대항력이 계속 존재하는데요.

아주 간혹 강제경매를 신청하고 "배당요구"를 배당요구 종기일 내에 하는 황당한 일이 있기도 합니다. 바로 최근 사례 인데요. 제가 부동산경매 전세권자 배당요구사례(강제경매인데도 불구) 를 보여드리면서 설명 드리도록 하겠습니다. 아래 그림을 보시죠.

 

전세권자 강제경매 배당요구 사례

아래 보시면 임차인 이창신씨가 선순위전세권등기자였으며, 경매 신청을 하였습니다. 판결문을 받아 강제경매를 신청한 건 인데요. 보증금은 5천만원 입니다. 그런데 의아한 것은 배당요구를 종기일 내에 배당요구를 하였습니다.

정찬영씨가 3427만원에 낙찰을 받았는데요. 그럼 못돌려받은 5천만원 - 3427만원= 1573만원은 이창신(전세권자)씨가 낙찰자인 정찬영씨에게 요구할 수 있을까요?

결론은 아닙니다. 왜냐하면 이창신씨가 "배당요구" 를 했기 때문 인데요. 왜 이런 실수를 범하셨는지 모르겠습니다.

민법 제91조 4항을 보면 지상권, 지역권, 전세권 및 등기된 임차권은 매수인이 인수한다. 다만, 그중 전세권의 경우에는 전세권자가 제88조에 따라 배당요구를 하면 매각으로 소멸한다 라고 명시되어 있습니다.

즉 그냥 법원으로 부터 판결문을 받아 강제경매를 신청했다면 배당요구는 하면 안되는데, 배당요구를 했기 때문에 대항력이 사라져 버린 것 입니다.

안타까운 사례 인데요. 우리 경매인들은 이런것들을 놓치지 않고 잘 찾아내어 투자하셔야 겠습니다. 감사합니다.