토지 건폐율 및 용적률이란 무슨 뜻? 개념과 계산 방법

토지의 건폐율과 용적률이란?

토지를 매입하고자 하실때 땅의 용도마다 건폐율과 용적률이라는것이 있습니다. 때문에 내가 땅을 갖고 있다고 하더라도 개발행위를 못할수 있으며, 한다 하더라도 내가 가진 땅만큼 건축행위를 할수가 없습니다.

토지의 용도별로, 지자체별 조례에 따라 내 토지에 지을수 있는 건축물의 면적과 높이가 다르기 때문 인데요.

이번 글에서는 토지 매매시 가장 기본적으로 아셔야할 건폐율과 용적률 및 건폐율계산식, 용적률계산식에 대해서 설명드리고자 하니 아래 포스팅을 집중해서 읽어 주세요.

 

1. 용적률과 건폐율이 왜 존재하는걸까?

나는 땅을 이만큼 갖고 있는데, 왜 내마음대로 내가 원하는대로, 내가 원하는 높이대로 건축행위를 못할까요? 그것은 무분별한 난개발을 막고 쾌적한 도시건설을 하기 위함 입니다.

내가 내땅에 10층짜리 건물을 올렸다고 칩시다. 바로 옆땅 주인이 옆에 12층짜리 건물을 딱 붙혀서 짓는다면? 그쪽 면에 창을 뚫어놨다면 빛이 안들어 오겠죠. 반지하나 다름 없게 됩니다.

이러한 이유 때문에 건축물을 지을때 건축물의 면적도 제한을 받게되고, 높이도 제한을 받게 됩니다. 이것을 바로 건폐율과 용적률이라 하는것 이죠.

 

2. 토지의 건폐율이란 무슨 뜻?

먼저 건폐율부터 설명을 드리겠습니다. 건폐율이란 내가 가진 땅에 얼마만큼의 면적의 건축물을 지을수 있는가 입니다. 건폐율은 땅의 용도에 따라 다릅니다.

건폐율을 계산하는 공식은 두가지가 있습니다. 내가 예를 들어 150평짜리 땅이 있습니다. 토지이용계획확인원을 보니 내가 가진 땅은 제2종일반주거지역 입니다. 건폐율 60%가 적용이 됩니다.

그럼 내가 가진 땅에 90평의 면적으로 건축물을 지을 수 있는것이죠. 150 * 0.6을 하시면 됩니다. 이해를 돕기 위해 아래 표를 첨부하겠습니다. 아래표는 100평짜리 땅에 30%의 건폐율이 적용됐을때 입니다. 표를 보니 이해가 빠르시죠? 건폐율은 쉽게 말해서 강제로 내 땅의 일부를 뺏기는 거라고 이해하시면 좋을것 같네요.

100평짜리 땅에 30% 건폐율 적용 예시

자, 다시 제2종일반주거지역 150평땅을 예를 들겠습니다. 두번째 공식으로는 90평 / 150평 * 100을 하시면 됩니다. 이렇게 계산하면 건폐율 60%가 나옵니다. 그러나 대부분 앞에 설명드린 공식을 더 많이 사용할겁니다. 저 역시도 그랬습니다.

만약 맘에 드는 땅이 있으시면 토지이용계획확인원을 보시거나 해당 부동산에 문의하셔서 용도지역이 어떤지 보시고 계산을 하시면 됩니다. 토지의 용도별로 건폐율은 다음과 같습니다.

토지 용도지역별 건폐율 기준

맘에 드는 토지를 발견하셨을 때 먼저 용도지역부터 확인하고 본 표를 메모해두시던가 이 글을 링크해두시고 확인하시면 되겠습니다.

위 표를 보고 다시 예를 들어 보겠습니다. 내가 본 맘에드는 땅의 용도가 230평의 제1종 '전용'주거지역 입니다. 그럼 건폐율 50%가 적용되겠죠? 그럼 위에서 설명드린 공식을 다시 대입해봅니다.

230평 * 0.5 = 115평 입니다. 때문에 230평의 제1종 전용주거지역일 경우 115평을 건축할 수 있는것 입니다. 전용주거지역과 일반주거지역의 건폐율이 다르니 꼭 재차 확인하세요!

토지의 용도지역확인(토지이용계획확인)은 무료로 확인하는 사이트가 있으니 참고해 보십시오. 지번만 입력하면 됩니다. 아래 링크를 달아 두겠습니다.

http://www.eum.go.kr/web/am/amMain.jsp

토지이음

 

3. 토지의 용적률이란 무슨 뜻인가?

용적률이란 건물이 위로 올라가는것을 말합니다. 즉 건물 높이를 뜻하는것이죠. 먼저 건폐율을 구하고 용적률을 구하게 되는데, 건축물 면적을 위로 얼마나 올릴 수 있냐를 말하는것 입니다.

용적률에서 제외되는 면적이 있는데요. 바로 지하층 면적과 주차장, 주민공동시설은 제외가 됩니다.

만약 내땅이 해당 자치단체의 조례에 따라 용적률 150%라고 가정해 봅니다. 또한 내땅이 대지 100평이라고 가정 해 봅시다.

용적률 예제

그럼 위와 같이 대지 100평의 150%인 150평을 3층으로 쌓아 올릴수 있는것이죠.

다른 예를 들겠습니다. 내 땅이 60평의 대지를 가지고 있습니다. 용적률은 200% 입니다. 그럼 60 * 200% = 120평 입니다. 즉 120평을 나눠서 올릴 수 있는것 입니다.

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